Tình hình bất động sản quý 3 2023- thị trường nín thở chờ “băng tan”
GM Invest
Tình hình bất động sản quý 3 2023 gặp khó khăn kéo dài
Tình hình bất động sản quý 3 2023 đối mặt với khó khăn chưa từng có. Trước cơn khủng hoảng kéo dài, chúng ta đang phải chứng kiến làn sóng thoái lui của các doanh nghiệp khỏi thị trường. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó số doanh nghiệp giải thể lại tăng 30,4%.
Nhìn lại thị trường trong năm 2022, nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường chỉ bằng 20% so với năm 2018. Tiếp đà giảm này, từ đầu năm đến nay nguồn cung chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022.
Doanh thu bất động sản quý 3 2023 sụt giảm chóng mặt
Số liệu từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung giảm sút kéo theo doanh thu sụt giảm. Cụ thể, đến thời điểm này 90% doanh nghiệp BĐS đều ghi nhận giảm doanh thu.
Trong đó, doanh nghiệp có quy mô dưới 100 nhân viên giảm từ 20 – 50%. Doanh nghiệp có quy mô trên 100 nhân viên giảm 70 – 80%. Chưa kể, hơn 40% doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải giảm lương nhân viên từ 10 – 20%.
Các tập đoàn BĐS lớn cũng chung tình cảnh với tình hình BĐS cuối năm 2023. Làn sóng cắt giảm nhân sự tiếp tục gia tăng ở mức độ lớn. Trong đó, tập đoàn Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 nhân sự so với đầu năm. Đất Xanh Services (DXS) cũng cắt giảm 1.245 nhân sự.
Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp nhỏ, quy mô dưới 50 nhân sự còn cắt giảm trên 90%. Có những doanh nghiệp không còn đủ lực gồng gánh đã áp dụng chế độ không lương, chuyển sang cộng tác viên.. Trước đó, trong năm 2022 hầu hết các doanh nghiệp này cũng đã phải cắt giảm từ 40 – 50% nhân sự.
Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính chia sẻ: “Thị trường BĐS ghi nhận sự suy yếu từ đầu năm 2022. Qua năm 2023, tình hình bất động sản quý 3 2023 vẫn tiếp tục đà giảm. Nếu không có giải pháp nào mang tính đột phá, thị trường sẽ chứng kiến sự rời bỏ. khủng khiếp hơn nữa. Dự đoán 43% doanh nghiệp còn trụ được đến hết năm 2023”.
Nguyên nhân khiến tình hình bất động sản quý 3 2023 đóng băng
Nguyên nhân gốc rễ của tình hình bất động sản quý 3 2023 sụt giảm doanh thu là do xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng. Trên thế giới, giá BĐS tăng 10 – 20%, nhưng Việt Nam lại tăng 20 – 50%.
Một nguyên nhân khác là từ các vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời. Đây cũng là vấn đề nan giải trong khi triển khai các dự án BĐS. Nguyên nhân về vốn cũng khá đau đầu khi nguồn vốn bị thu hẹp. Bên cạnh đó, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư, thanh khoản thị trường giảm nhanh.
TS Cấn Văn Lực- Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia nhìn nhận: “Thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn do những ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát, lãi suất cao. Doanh nghiệp BĐS sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Hoạt động đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá. Không ai hình dung được tình hình thị trường BĐS bất ổn như hiện tại”
Cơ hội nào cho tình hình bất động sản quý 4 2023
Nhìn lại những khó khăn của tình hình bất động sản quý 3 2023, các chuyên gia đều có chung nhận định. Trong đó luôn tồn tại 2 nút thắt lớn nhất là nguồn vốn và pháp lý. Tuy nhiên, đến thời điểm này, những nút thắt này đang dần được tháo gỡ.
Những chính sách hỗ trợ BĐS chưa từng có trước đây
Chưa bao giờ Chính phủ lại đưa ra các quyết sách liên tiếp trong một thời gian ngắn dành cho thị trường BĐS như thời điểm này. Đó là: Nghị định 08/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho trái phiếu DN; Quyết định 338/QĐ-TTg về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) từ nay đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng; đặc biệt là Nghị quyết 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Chính sách pháp lý nới lỏng
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng được Quốc hội thảo luận nghiêm túc về các nội dung sửa đổi, bổ sung, dự kiến đến tháng 10/2023 sẽ đồng loạt được thông qua. Có thể xem đây là một “cú hích” lớn trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.
Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng mở hơn. Chính sách có lộ trình phù hợp hơn đối với việc phát hành, gia hạn trái phiếu. Nghị quyết 33/2023/NQ-CP ban hành một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Chính sách hỗ trợ vốn cho tình hình BĐS cuối năm 2023
Hàng loạt chính sách hỗ trợ từ NHNN liên tiếp được đưa ra từ đầu năm đến nay đã gỡ khó cho tình hình BĐS cuối năm 2023. “Vị cứu tinh” của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS xuất hiện thông qua gói tài chính 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân. Tuy mức lãi suất của gói tài chính này chưa thực sự phù hợp với người mua nhà, nhưng cũng phần nào giúp doanh nghiệp dễ thở hơn nhiều.
Lãi suất ngân hàng giảm
Thêm vào đó, từ tháng 5/2023 lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng tiếp tục giảm. Nhiều ngân hàng thương mại có thị phần lớn đã áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến quanh mức 8%/năm. Bốn ngân hàng lớn như BIDV, Agribank, Vietcombank, Vietinbank duy trì mức lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2%/năm. Động thái này từ các ngân hàng đã thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của các doanh nghiệp bất động sản.
Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trường trong bối cảnh thế giới bất ổn
Bên cạnh bất động sản quý 3 2023 đầy lo ngại, kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng bất chấp kinh tế thế giới vẫn đang bất ổn. Trong đó các hoạt động đầu tư công được đẩy mạnh. Điển hình là đầu tư vào hạ tầng giao thông, tạo động lực cho các dự án BĐS phát triển. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vẫn tăng cao, mang đến cơ hội cho BĐS khu công nghiệp.
Ngoài ra, các dự án nhà ở dân cư, những chính sách mới có hiệu lực giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường BĐS. Song song với đó là tiến trình đô thị hóa vẫn phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn.
Mặc dù dòng tiền đang gặp khó, nhưng thị trường sẽ sôi động trở lại khi lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng hạ nhiệt, hoạt động giải ngân nhanh hơn. Về tình hình BĐS cuối năm 2023, thị trường chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh với giá trị lớn. Tuy vậy, thị trường sẽ phục hồi cục bộ ở một số phân khúc và khu vực khi nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân”, TS Đinh Thế Hiển phân tích.
Trước tình hình BĐS cuối năm 2023 còn nhiều khó khăn, doanh nghiệp BĐS vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường. Lúc này, chỉ nên đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng, nhằm duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến.
