Vì sao chung cư mini xây vượt 3 tầng nở rộ, dù nhiều rủi ro

Tình hình chung cư mini xây vượt 3 tầng hiện nay

Tại Hà Nội, chung cư mini thường cao 5-10 tầng, với hàng chục đến hơn trăm căn hộ. Những chung cư mini xây vượt 3 tầng nằm xen kẽ trong những khu vực có mật độ dân cư đông đúc. Tập trung nhiều nhất ở các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm… Những khu vực này được xem là “thủ phủ” của chung cư mini khi có đến hàng chục tòa chung cư, cả bán và cho thuê.

Từ khi có Nghị định 71/2010 của Chính phủ và Luật Nhà ở năm 2014, loại hình chung cư mini mới được chính thức thừa nhận. Từ đó, các toà chung cư mini xuất hiện ngày càng nhiều ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Dù có cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu, rất ít căn hộ chung cư mini ở Hà Nội được cấp sổ đỏ riêng lẻ. Tuy nhiên đáng nói là loại hình chung cư này chứa đựng hàng loạt các rủi ro về an toàn khi sử dụng.

Nở rộ chung cư mini xây vượt 3 tầng

Để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Song lại có nhiều chung cư mini xây vượt 3 tầng không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp. Hoạt động bảo trì, sửa chữa, gia cố không được chú trọng, gây mất an toàn cho cư dân. 

Những năm 2007- 2010, vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy gần như không được người mua nhà quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, tình trạng này vẫn không được cải thiện nhiều, hoặc chỉ cải thiện trên giấy tờ. Với những chung cư mini xây vượt 3 tầng, hệ luỵ xảy ra khi hoả hoạn vô cùng nghiêm trọng, thiệt hại về người và của rất lớn. Sau vụ cháy chung cư mini tại phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân, nhiều người dân mới bắt đầu lo ngại về chính nơi ở của mình. 

Lý do chung cư mini xây vượt 3 tầng mọc lên như nấm

Bất chấp rủi ro về tính mạng khi có hoả hoạn xảy ra, các chủ chung cư vẫn lách luật để hợp thức hoá việc xây dựng chung cư mini. Không ít chung cư mini xây dựng sai phép, mọc thêm vài tầng nữa.

Chung cư mini xây vượt 3 tầng giá rẻ

Theo tìm hiểu từ các trang BĐS, một chung cư mini xây vượt 3 tầng, diện tích từ hơn 35 m2 đến gần 70 m2 đang bán ở mức 600 triệu – 1 tỷ đồng. Mức giá này tăng từ 15-20% so với giai đoạn năm 2015-2016. 

Chính mức giá rẻ là một trong các lý do khiến chung cư mini xây vượt 3 tầng phát triển mạnh. Tệp khách hàng của loại hình này là các gia đình trẻ, người vừa mới ra trường và đi làm. Những khách hàng mua chung cư mini phần lớn vì chưa đủ điều kiện mua căn hộ tại các dự án thương mại. Trong khi đó, giá chung cư thương mại ngày một đi lên, và thị trường thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Nếu cầm 1 tỷ đồng, người mua nhà rất khó để sở hữu các căn hộ ở dự án chung cư thương mại. Ngay cả các căn hộ tập thể cũ cũng khó sờ tay vào. Trong khi đó, chỉ từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng là có thể sở hữu một căn chung cư mini mới xây, đồng bộ. Đây là lí do, ngày càng nhiều các chung cư mini xây vượt 3 tầng xuất hiện ở khắp các quận, huyện của TP Hà Nội.

Dù biết các chung cư mini xây vượt 3 tầng không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho người dân cư trú tại đó. Song, đây vẫn là lựa chọn của một bộ phận người dân bởi đã giải quyết bài toán mong muốn sở hữu nhà với khả năng tài chính hạn chế.

Chung cư xây vượt 3 tầng mang về lợi nhuận cao cho chủ đầu tư

Phong trào đầu tư chung cư xây vượt 3 tầng nở rộ, một trong số lí do là lợi nhuận cao. Thậm chí dự án chung cư mini này có thể lên đến 50% giá trị lô đất.

Có thể lấy ví dụ năm 2015-2016, một số nơi ở Cầu Giấy vẫn có giá đất 40-50 triệu mỗi m2. Tại đây, chủ nhà xây một tòa chung cư mini cao 10 tầng với suất đầu tư 11-13 triệu đồng mỗi m2. Với giá bán khoảng 18-20 triệu đồng một m2, chủ nhà có thể thu về hơn nửa tỷ đồng cho một căn hộ trên 30 m2. Với lợi nhuận thu về hấp dẫn, các chủ đầu tư tìm cách lách luật khi xây dựng công trình này. 

Nhiều lỗ hổng trong cấp phép cho chung cư mini xây vượt 3 tầng 

So với các dự án chung cư thương mại, thủ tục xin cấp phép xây dựng chung cư mini cũng đơn giản hơn nhiều. Lợi dụng điều này, các chủ chưng cư đã cơi nới trái phép, xây thêm nhiều tầng để tăng lợi nhuận.

Chung cư mini biến tướng, xây chui

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết “Vấn đề chung cư mini biến tướng, không đảm bảo an toàn, không đủ điều kiện đang nở rộ, vượt ngoài tầm kiểm soát của cơ quan quản lý, nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân tiếp theo là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, còn do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân. Trong đó có cả việc móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho rằng, việc cấp phép, xây dựng, nghiệm thu quá dễ dãi nên các thửa đất trong hẻm cũng được tận dụng để xây chung cư mini vượt phép 3 tầng. Ở đây là xây nhà ở mà lại đem cho thuê, thậm chí đem bán. Như vậy là sai mục đích sử dụng. Lỗi thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiên, có thể nhìn ra nguyên nhân sâu xa là do khâu quản lý của nhà nước kém, thậm chí có khuất tất. 

Nhiều chủ đầu tư chung cư mini lách luật

Đa số chủ đầu tư lách luật, xin cấp phép các dự án chung cư mini xây vượt 3 tầng dưới hình thức là xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hoặc sau đó cơi nới trái phép so với phê duyệt, vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng PCCC, cấp thoát nước, không gian sinh hoạt… 

Từ vụ cháy chung cư tại phường Khương Hạ vừa qua, có thể nhìn thấy, lỗ hổng lớn nhất là sự yếu kém ở khâu quản lý. Trong đó thậm chí có sự bao che, tiếp tay sai phạm của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, PCCC. Trong quá trình xây dựng, những chung cư mini xây vượt 3 tầng này thường chia làm nhiều căn hộ nhỏ, lối thông tầng, những khoảng lùi phía trước sau bị bít để ngăn làm phòng. 

Nghiêm trọng hơn, công tác nghiệm thu PCCC qua loa, không đạt chuẩn. Điều này dẫn đến tình trạng các chung cư mini xây vượt 3 tầng khi có cháy sẽ trở thành thảm họa.